Состояние рынка офисной недвижимости в Болгарии в минувшем году и прогнозы его развития на 2010 год

В 2009 году последствия финансово-экономического кризиса сильнее всего сказались на отрасли строительства. Объем зарубежных инвестиций резко снизился, а именно они в последние годы привели к небывалому оживлению в секторе. В настоящее время немало строительных объектов заморожены, а цены немалой части недвижимости понизились. Из-за кризиса в минувшем году представители бизнеса сориентировались, скорее, к аренде офисной недвижимости, чем к ее покупке.

В настоящее время рынок офисной недвижимости находится в застое по причине свертывания бизнеса, ‒ утверждают эксперты. По мнению представителей консалтинговой компании в сфере недвижимости King Sturge, недавно ступившей на болгарский рынок, в Софии и, прежде всего, в центральной части города все еще ощущается нехватка качественных офисов. Все большее число мировых компаний, открывающих свои представительства в Болгарии, испытывают трудности в поисках офисов класса А, отвечающих их высоким требованиям. В компании King Sturge считают, что рынок бизнес-недвижимости, и в частности офисов, выйдет из застоя, так как наблюдаются, хотя пока и робкие, но все же, выявленные тенденции к стабилизации и выходу из кризиса.

Из компании Forton International также утверждают, что уровень пользования офисной недвижимостью с начала 2009 года снизился, по причине неуверенности, которую испытывают деловые круги, а также из-за отсрочки и замораживания крупных проектов в секторе.
«Свертывание деятельности бизнеса, а оттуда и аренды офисов, и с другой стороны – увеличение числа предложений, приводят к тому, что высвобождается все большее число незанятых офисов, не только на территории Софии, но и по всей стране, ‒ считает Страхил Иванов, управляющий агентством недвижимости «Явлена». ‒ Причиной тому является исключительно интенсивное строительство в последние годы офисной недвижимости в крупных городах. Сейчас налицо большое число замороженных объектов, которым предстоит выйти на рынок в ближайшие два года, что, в свою очередь, дополнительно увеличит число незанятых офисов. В настоящее время в Софии наблюдается очень интересная тенденция – немалое число клиентов возвращается к аренде офисов на территории центральной части города. Речь идет не о полном отказе использования офисных центров, расположенных преимущественно на окраинах, а лишь об оптимизации расходов с их точки зрения».

По словам Страхила Иванова, результаты исследований, проведенных агентством за последние два года, причем лишь в районе аэропорта Софии и бульвара “Цариградско шоссе”, ведущего к нему, показывают, что только в этом районе построено свыше 500 тыс. кв. м. новых офисных площадей. Что касается доходности с этих площадей, по его мнению, она понижается. «Если несколько лет тому назад она составляла примерно 10%, то сейчас доходность варьирует в рамках 5,5 – 6%», ‒ указывает Страхил Иванов. Все большее число международных компаний, консалтинговых фирм, бухгалтерских контор, финансовых институтов, аудиторских компаний ступают на болгарский рынок, и все они желают нанять офисную недвижимость высшего качества:

«Не существует единой мировой классификации в отношении офисов класса А, однако, все же на первое место выходит их выгодное местоположение, ‒ отмечает Страхил Иванов. – Действительно, в самом центре Софии нет зданий, которые отвечали бы требованиям класса А. Таковые имеются в т. наз. «широком центре» или вдоль главных бульваров. По правде говоря, их также можно причислить к офисам класса А с известной натяжкой, так как есть большое число требований, которым следовало бы отвечать подобным офисам. Основные требования касаются местоположения и возможностей парковки. Центральная городская часть Софии в настоящее время не предлагает большое число подобных возможностей. И именно здесь кроется неразработанная торговая ниша для тех предпринимателей, которые желали бы инвестировать в подобный тип офисов в Софии».

На данном этапе очень трудно сделать точный прогноз о том, какое число офисных зданий войдет в эксплуатацию в следующем году. Но, во всех случаях, новых офисных зданий будет немного, а и сейчас налицо немало пустующих офисных площадей. В Болгарии, по словам Страхила Иванова, также все еще не достаточно развит т. наз. «логистический парк» ‒ речь идет, прежде всего, о складских базах.

«Я считаю, что в течение следующих пяти лет в Болгарии логистические базы и парки будут развиваться. Причиной тому является центральное местоположение нашей страны на Балканском полуострове, а также развитие дорожной сети в соседних странах. В качестве примера я бы привел ситуацию в Софии в недавнем прошлом. В последние несколько лет в столице было невозможно нанять складскую базу дешевле, чем за 5 евро на квадратный метр в месяц, и это при условии, что цена строительства этой базы гораздо ниже, чем офисного здания. Это приводило к исключительно выгодной окупаемости инвестиций. В настоящее время ситуация изменилась, так как немалое число складских баз пустуют. Мы надеемся, что этой весной и летом ситуация для бизнеса изменится к лучшему, и тогда можно будет ожидать большего востребования складских баз”. 

Перевод Марии Атанасовой